楼市“泡沫”蔓延 成都主城区房价逼近万元

黑锅

成渝经济区即将“过会”，由“城乡统筹试验区”上升为经济区概念，望风而行总是地产商狂热的躁动。在他们看来“试验区”让成都主城区的房价逼近万元时代，“经济区”将让周边的市县向中心城市靠拢，在总面积约20万平方公里的规划“经济区”内，房地产想象的空间实在太大。

　　“你想过来买房啊?现在有点晚了。”李俊华类似的话几乎每天都说好几遍，身为简阳市新惠地产的老总，这段时间他不断地接到从成都朋友打过来的电话，兴奋又略带惋惜。

　　2009年11月，成渝经济区四川部分的规划一出炉，作为融入成都都市圈的县级市之一的简阳市房地产市场，住宅价格直接从1800元/平方米跃升到如今的3000元/平方米。“今后肯定还要涨，但面对机会总是要提前下手的嘛。”在当地地产界浸淫，老李的反应似乎总是快人一步。

　　成渝经济区规划将在2010年上半年获批的信息，实际上早在地产圈内“流传”多时，尽管经济区关于财政、税收、土地等政策尚需实质性确认，但敏锐的房地产投资者却总是在类似上海浦东、天津滨海新区、海南国际旅游岛等“经济区”概念正式出台之前嗅到机会。

　　开发商逐鹿“新城市”

　　“实际上在2009年9月份开始，成渝经济区规划内的包括内江、遂宁在内的多个城市政府就开始在成都和重庆密集举办了土地项目推荐会，热度已经开始升温。”重庆龙港地产顾问公司的总经理王徽就多次参加这样会议。

　　“很多都是当地的市长、副市长带队，一次推出的土地项目都在100万平方米之上。”王徽认为，地方政府事前就做了大量工作，要与开发商分享“红利”。

　　“是的，与成都、重庆的项目相比，我们现在更加关注二三线城市的项目。”一位不愿具名的知名地产商的副总经理告诉《中国经营报》记者，在他们的分析中，这些以前被大家忽略的城市现在面临着大量的机会。“城市群的规模扩大将带来大量人口涌向这些城市，这是房地产的机会。”

　　《中国经营报》记者了解到的成渝经济区规划部分内容显示，成渝经济区一旦纳入国家战略，到2020年，成渝经济区总人口规划达到1.08亿人，两大城市群的人口达5200万人左右，占成渝经济区总人口的48%;城市空间人口密度达到每平方公里9000人左右;城镇化率由目前的41%上升到57%~60%。而目前的情况是“成渝经济区城镇分布稠密，成都重庆两个超大城市人口集中度高；但经济区内大部分是中小城市，大城市数量少规模偏小”。

　　从2009年下半年开始，包括华润、万达、万科 在内的多家地产商便密集地在成渝经济区内将触角往下延伸。“仅万达利用经济区的概念就在这个区域内的多个城市取得了上千亩的商住用地。”成都天爱地产顾问公司的何欣表示，这些开发商在成渝经济区内的二三线成市拿地并不是简简单单局限于做一两个项目，而是提出类似于“新城市”计划的内容来与当地政府合作，以期从税收和土地等方面得到更多的“优惠”。

　　一份来自简阳市政府的内部文件显示，近期包括华润四海、新加坡吉宝、香港红星国际等知名企业负责人近期密集到访其辖区内的旅游小镇“三岔湖”。据李俊华掌握的资料显示，仅在这个规划开发面积达90平方公里的旅游小镇，按照目前的市场价，仅土地出让金一项当地政府的收入就在600亿元以上，“而现在当地的土地价格已经上升到每亩近100万元，即使这样土地仍难买。”他说。

　　抢得不仅是开发 还有运营

　　然而，与上海浦东和海南国际旅游岛等概念相比，身在成渝经济区内的地产商们似乎并不仅仅满足于房价和住宅开发。

　　“3年前，简阳的房价最高900元/平方米，现在均价已达3000元/平方米。”多次到当地考察的成都通海地产总经理潘志东就认为，这类城市的房价肯定会再涨，但相对于海南等区域这类没有太多的外来投资客做支撑，且有成都重庆两个大城市的房价做参照，在没有其他产业做支撑的情况下，短期来很难“跳跃式攀升”。“相对住宅来说，其他地产项目反而更容易得到大空间”。

　　“经济区的规划和获批首先将带动的就是基础建设和房地产业。”四川蓝光 集团营销总监潘脱认为，区域合作导致的人口密度增加将直接拉动对房地产市场的需求，而交通网络和基础设施的完善，也带来了工业地产和商业地产的发展机会。“因此，我们选择进入这些城市采取的形式大多是综合开发。”

　　长期研究区域经济的四川天泽经济研究院的吴祥云则判断说，与普通的预期相比，成渝经济区对于地产商来说更深层次的机会来自于对产业经济的整合和运营。“毕竟成都两地产业发展的现状和未来，是经济区规划的主要内容，地产商如果是仅仅豪赌房价而不惜一切很有可能下错棋。”

　　成都本土龙头房企置信 集团就已开始大力向产业运营发展。“从去年开始，我们获得了成都近一半的198城市运营计划项目，还取得了国际医疗城、工业总部基地、温江体育城等项目，不仅仅是地产开发，而是大力介入到城市运营。”置信集团副总经理唐名琏介绍说。“地产开发应该与时俱进，更多的与城市发展和区域规划结合起来。”

　　“与沿海经济区，甚至与成都重庆相比，二三线城市的旧城改造和新城镇规划都是落后的，而这些城市的地方财政普遍有限，因此地方政府更希望由房地产企业来一起完成城市化进程，这也是他们极力希望融入成都重庆，争取中央更多的土地和税收等政策优惠的原因。”吴祥云表示。

　　投资客豪赌“题材”

　　地产泡沫向下延伸?

　　尽管成渝经济区内的各地方政府和政策研究者们都不愿意成渝经济区的规划带动一波类似于海南的房价躁动，但并不能阻挡嗅觉灵敏的投资客闻风而动。

　　“我们已经在海南旅游岛政策出台的一个月内清空了在海南投资的所有房屋，现在正在紧盯成渝。”李勇并不否认自己是个投机者，他依然处于半年前介入海南房屋如今获利近2倍的兴奋中。“2月份我们就在重庆拿下5套住房，2套商铺，在成都、泸州、乐山也有投资。”

　　类似于李勇的投资者似乎不在少数。

　　今年2月份，全国楼市进入冰点，但重庆楼市却“逆市火热”，房价创2007年以来的历史新高。国信证券研究报告的监测数据显示，2010年2月，重庆一手商品房成交12127套，其中，2月最后一周的成交量大幅放大。销售均价5654元/平方米，同比上涨54.1%，环比上涨16.7%。

　　李俊华担心的是，从成都、重庆，甚至是沿海涌来的“投资”资金，将迅速抬高人们对本地房价上升的期望，有可能导致区域内房地产的投资日益升温甚至泡沫化。“现在来看，简阳当地的收入与房价比已经不亚于北京上海等一线城市了。”

　　“经济发展较落后地区在加速发展过程中，确实可能面临土地过度开发利用、房价攀升过快等一系列问题，如果不能形成一套有效的住房结构和产业发展模式，这种泡沫将更容易破裂”。吴祥云说。

龙伟

“而现在当地的土地价格已经上升到每亩近100万元，即使这样土地仍难买。”
那三岔人不是发达了